Donnerstag, 31. Dezember 2015

Niedrige Zinsen für Hausbau und -kauf


Auch in 2015 wurden fleißig Eigenheime gebaut. (Fotos: presseweller)

Auf der anderen Seite aber stehen eventuell steigende Preise


Siegen (presseweller). Dezember 2015. Die Konjunktur läuft, und mancher liebäugelt für 2016 mit Neubau oder Kauf eines Hauses. Das eigene Häuschen ist für viele erstrebenswert. Ein Eigenheim bringt insgesamt mehr Wohnfreiheit als eine Mietwohnung. Unter anderem machten es die seit Jahren niedrigen Zinsen für Baukredite möglich, dass wieder mehr gebaut wurde. Generell muss jeder für sich klären, ob er eine Bestandsimmobilie kauft oder neu baut. Medienberichten nach könnte es 2016 aber zu steigenden Preisen kommen. Eine Ursache dafür werden die weiter verschärften Anforderungen an die Energiebilanz neuer Häuser durch die Energieeinsparverordnung (EnEv) sein.

Hohe Preise für Neubauten, ob bei Mietobjekten oder Eigenheimen, beginnen bereits beim Baugrundstück. In Ballungszentren und deren näherer Umgebung, auch „Speckgürtel“ genannt, sind die Bauplatzpreise oft sehr hoch und liegen zum Teil ein Mehrfaches über dem, was man im weiter entfernten Umland zahlen muss. In den Zentren sind Bauland, Gebrauchtimmobilien und Mietwohnungen knapp und teuer. Für den Durchschnitts-Normalverdiener ist das in vielen Fällen kaum noch erschwinglich. Es ist außerdem abzusehen, dass die vom Staat geforderte immer noch dickere Dämmung bzw. andere Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz, in diesem Falle also überwiegend zur CO2-Minderung, höhere Baukosten verursachen. Zu dem, was das preislich ausmacht, gibt es Fachportalen nach unterschiedliche Angaben. Insgesamt ist es aber keine Frage, dass der bauliche Mehraufwand vom Bauherrn bezahlt werden muss oder sich im Mehrfamilienbau letztendlich auch auf die Mieten niederschlägt, auch wenn der Staat über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die Förderungsbedingungen verbessert hat. Insgesamt gesehen, verteuern die politischen Entscheider, der Staat, mal wieder das Bauen.

Gut kalkulieren – ohne notwendige Nachfinanzierung

Von Anfang sollten in Zusammenarbeit mit dem Architekten die Kosten gründlich und mit Polster kalkuliert werden. Kostet ein neues Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beispielsweise 320.000 Euro, würde eine siebenprozentige Kostensteigerung bereits 22.400 Euro verursachen. Die müssen dann erst einmal zur Verfügung stehen. Andererseits gibt es auch Schlüsselfertig-Angebote in verschiedenen Bauweisen wie auch im bekannten Fertigbau mit Festpreisgarantie oder „zum Festpreis“. Zu den Ausformulierungen und Leistungen sollte man sich gut informieren. In manchen Regionen werden auch Grundstück plus Haus angeboten. Hierbei ist es ratsam, sich auch zur Grunderwerbssteuer schlau zu machen. Die Anbieter halten in der Regel Prospekte bereit, aus dem sich Bauweise, Grundrisse und meist auch Details zum „Festpreis“ ergeben.
Insgesamt erleichternd sind die zurzeit noch sehr niedrigen Baukreditzinsen von teils unter zwei Prozent.


Die Alternative zu Neubau und Miete ist der Kauf eines Bestand-Hauses. 

Niedrige Zinsen auch bei Hauskauf positiv

Ob bei Neubau oder Kauf: Ein gewisses Eigenkapital von mindestens um die 20 Prozent ist gut. Es ist ratsam, die Zinssätze mehrerer Banken und Sparkassen zu vergleichen. Selbst Prozentsätze hinter dem Komma beeinflussen auf die Laufzeit gesehen den Kapitalaufwand. Eine langfristige Festschreibung wird sinnvoll sein, da kaum damit zu rechnen ist, dass die Zinssätze noch weiter sinken. Ausgeschlossen ist allerdings nichts, weil der Kapitalmarkt kaum noch berechenbar ist.
Nehmen wir einmal an, dass man bei einem Neubau 320.000 Euro Fremdkapital benötigt, macht das bei zwei Prozent Zinsen plus ein Prozent Tilgung im Jahr eine Abzahlung von 9600 Euro pro Jahr aus, monatlich 800 Euro. Für eine 150-Quadratmeter-Wohnung muss man selbst in Außenbereichen meist fünf Euro und mehr pro Quadratmeter zahlen, wären also 750 Euro. Beim Eigenheim werden sie aber in die eigene Immobilie gesteckt.
Beim Hauskauf außerhalb der Zentren und Speckgürtel sieht das noch weitaus besser aus. Zum Teil bekommt man – mit Spielraum nach oben und unten – ein solches Gebrauchthaus in vernünftigem Zustand schon für um die 180.000 Euro – teils für weniger, teils teurer – . Grundstück, Arrondierung und Co. bereits inklusive. Rechnen wir einschließlich Grunderwerbssteuer und Renovierung mit 240.000 Euro, beträgt der Jahresabtrag, gerechnet wie vor beim Neubau, 7200 Euro, monatlich 600 Euro. Man sollte mal schauen, ob man dafür ein Haus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche mieten könnte.

Ob bei Bauplätzen, Hausbau mit Architekt, Fertighaus oder anderem Schlüsselfertig-Angebot – möglich ist meist auch teil-schlüsselfertig – sollte man sich umfassend informieren und vergleichen und gegebenenfalls neutral beraten lassen. Auch zur Finanzierung, ob Neubau oder Kauf, ist es ratsam, die Angebote mehrerer Banken, Sparkassen einzuholen. Wer den Schritt zum Eigenheim tun will: Angesichts der niedrigen Zinsen, bei einem gewissen Eigenkapitalpolster und der voraussichtlichen Gewissheit, den Abtrag einkommensmäßig langfristig schultern zu können, sollte man sich einfach einmal nach Möglichkeiten umsehen.

*In diesem Presseweller-Blog "Immobiliensachen", der auch über die Seite "Magazine, Videos, Blogs" auf http://www.presseweller.de erreicht wird, geht es im journalistischen Bereich hauptsächlich - und frei zugänglich - um Tipps für Hausbau, Hauskauf, Renovierungs- und Reparatur-Themen sowie um die Finanzierung: neutral, aus eigenen Anschauungen und Praxis-Beispielen sowie teils aufgrund aktueller Meldungen. Die eher seltenen PR-Beiträge erkennt der Nutzer direkt daran, dass die Firma oder das Produkt genannt wird. Inhaber Jürgen Weller schreibt und veröffentlicht seit gut 30 Jahren Texte rund ums Bauen und Finanzieren, bis hin zu kompletten Magazinen. 

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